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四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

汇丰研究：粤港澳大湾区经济反弹在即******

　　中新社北京2月2日电 (记者 夏宾)中新社记者2日了解到，汇丰环球研究近日发布了以重启、复苏、促增长为主题的2023年粤港澳大湾区经济展望报告，预计随着内地恢复通关，粤港澳大湾区将发挥其优势，2023年经济有望迎来反弹。

　　汇丰环球研究大中华区首席经济学家刘晶表示，粤港澳大湾区的经济反弹在即。粤港澳大湾区经济活动在2022年受到疫情拖累，房地产和服务业受到冲击最大。随着内地调整优化疫情防控政策，预计通关人数将逐步恢复到疫情前水平。住宿和餐饮消费回升将尤为明显，广东的消费增速预计将从去年的负值区间反弹回升。

　　同时，在香港和澳门，跨境旅游的正常化将提振当地零售业。预计2023年香港的零售销售同比增速将反弹至15%，而澳门的零售销售同比增速可能高达20%。

　　刘晶指出，考虑到将粤港澳大湾区建设成世界知名城市群的国家战略，广东制造业的优势与香港的金融专长可形成更大的协同效应。“我们预计2023年宏观政策将更加关注经济增长，广东的地方政府可能会继续推出退税、定向信贷支持等措施来支持当地的制造业企业。尽管外部需求增长放缓似乎已不可避免，但广东有很强的动力保持其制造业和出口的竞争力。”

　　刘晶提到，广东今年大概率将继续得到全国最高的专项债配额，并可能会推动基建投资扩展到绿色和可持续发展等领域。香港也有宏伟计划。在2022年至2023年的香港特区政府预算中，会安排1000亿港元专门用于北部都会区住房、交通运输和基建。(完)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）